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海外热钱穿梭中国楼市:方式多样 来无影去无踪

2006年06月17日《中国证券报》 俞靓 孟坚

　　源源不断流入的海外热钱让国内房价越涨越高。在这些“淘金者”中，除了美林集团、摩根士丹利等大机构外，众多海外华人和在华工作的外籍员工也汇聚成为一股强大的力量。

　　海外华人“返乡置业”

　　刚从美国回来探亲的吴辉忙得不行。这几天他在北京一共看了6个楼盘，最后选定了CBD附近名叫“东区国际”的一套房子。除了对这个项目的位置比较满意外，促使他下买房决心的另一个原因是他的一个朋友(也是旅美华人)在那里买了3套房。吴辉要买的房子面积170平米、精装修，总价近150万元。

　　“我算是觉悟比较晚的人了，周围许多朋友早在两三年前就在中国大陆置业，现在他们的房产升值很多。”每每谈及此事，吴辉都流露出些许悔意。因为去年他回国时，北京的亲戚曾向他推荐一个酒店式公寓的楼盘，当时卖12800元/平方米。今年回来再一看，已涨到17300元/平方米。

　　在美国，吴辉算是混得不错的。他和几个朋友在美国加州硅谷注册了一家小公司，经过几年的打拼现在总算能立足了。去年美国税务局给他寄来的税单注明，他们的家庭收入排在美国人收入25%的位置。但吴辉没有觉得自己多么富有，因为各种税加起来要占到他和太太两人总收入的40%，剩下的钱还得偿还房贷和支付孩子托儿费，所以平时过日子也得精打细算。但前年吴回国时，似乎找到了有钱人的感觉。当时，他请几个在北京的同学吃饭，才花了500多元，这让他多少有些诧异。因为按这样的标准，在美国至少要花300多美元，还不包括小费和消费税，而当时美元与人民币的比价是1∶8.27。回美国后，吴辉把他在中国的感受告诉了一个已在美国定居的北京朋友。这位朋友说，这是因为人民币的实际币值被低估了，所以最划算的事莫过于在美国挣钱回中国消费。

　　从2004年起，吴辉发现在美国的华人圈子里越来越多的人在聊回国买房的话题。他认识的好几个人，这两年都在北京、上海买了两、三套房。一位在北京买房的朋友给他算了一笔账：国内大城市房子本身的升值每年至少5%(实际上这两年都超过了10%)；保守地估计，人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%-5%之间。这样算下来，年投资回报率大约在10%以上。更重要的是，国内政局稳定，经济发展迅速，房产投资的安全性有保障。

　　“其实，我感觉不仅是在美华人，定居在其他一些发达国家的华人同样看好中国房地产市场。”吴辉这样认为。

　　投资方式多种多样

　　除了多如过江之鲫“游”入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构的动作也颇大。

　　外资机构投资中国房地产主要有三种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡凯德置地2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如美林集团入股北京银泰置业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金(REITS)等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

　　据不完全统计，近一年来，仅北京一地，海外资本投资了近20个房地产项目，总建筑面积超过500万平方米，投资总额近30亿元人民币。商务部公布的数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。

　　业内人士分析，这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之“便利”。由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资进入拉升了中国房地产的平均价格。