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戴德梁行：第三季度武汉房地产市场全方位透视

2006年11月01日戴德梁行

　　宏观经济

　　2006年1至8月，全市经济健康平稳发展，主要经济指标增长速度不断提高。1至8月武汉居民人均可支配收入达到8,422.56元，同比增长15.0%，说明居民的购买力进一步增强。

　　在“中部崛起”的政策下，武汉吸引越来越多的外商进行投资。外商实际投资武汉的资金不断增长，投资领域涉及武汉市各主要行业，以金融、现代商业、现代物流、中介咨询服务等服务贸易业居多。

　　　　房地产市场

　　　　6月至8月，武汉房地产市场较为平淡。因处于传统淡季，开发商调整销售策略，新盘上市速度减缓。同时，受到宏观政策影响，购房者观望气氛较为浓厚。另外，新政效果初步体现，商品住宅的投机和投资行为受到一定抑制。

　　　　在宏观政策背景下，整个房地产开发投资的增幅略有下降，而经济适用房投资、施工面积和新开工面积大幅增加，这将影响武汉住房市场供给结构，进一步保障中低收入家庭住房需求。

　　　　为配合建设部、国家发改委、国家工商总局的专项整治工作，武汉市房产局等五部门联合发布《关于开展整顿和规范房地产市场秩序专项检查的通知》。通知规定：从2006年9月1日开始，重点查处9类违法行为，包括楼盘未取得预售许可证就进行销售、预租，发放购房金卡、VIP卡、会员证，排队发号、内部认购等形式的销售行为，收取定金、订金、诚意金或预付款的行为等。此通知的目的在于整顿房地产市场，规范房地产市场秩序。这次整顿市场的效果如何，有待于政府部门的执行力度。

　　　　土地市场 

　　　　2006年6月至8月，土地市场较为平稳。与3至5月土地拍卖不同的是：在国家宏观调控的背景下，政府推地节奏放缓，地块数量和规模也有所减少。但是，发展商对武汉房地产市场显示了较大热情和信心，尤其是南湖农业园地块，通过80余轮激烈增价竞争，由某著名开发公司竞得。中部崛起战略，给武汉这座华中龙头城市房地产市场的发展带来契机，吸引了较多外地和境外开发企业投资武汉。

　　　　写字楼

　　　　需求 

　　　　租赁

　　　　目前，武汉甲级写字楼的租户主要为外资企业、国内大型地产企业、金融、律师、保险等中介服务机构。

　　　　随着武汉市经济的良性发展及“中部崛起”政策的提出，武汉市吸引了大量外企及外地知名企业进入，这类企业大多选择甲级写字楼作为办公地点，有力地支撑了武汉甲级写字楼市场。目前，武汉甲级写字楼的平均入住率达到78%。

　　　　销售和投资

　　　　武汉甲级写字楼每栋的产权通常集中在几个大业主手中，转让时，所有者通常倾向于整体转让，交易金额较大，交易周期较长,本季无此类交易成交。

　　　　租金、价格和空置率

　　　　武汉的甲级写字楼主要分布在三大区域：建设大道金融街，武广商圈及中南商圈。本季的租金及空置率水平与上期持平，建设大道的平均租金最高，平均租金达到60元/月/平方米，三大区域的空置率均为22%左右。

图一：2006年第三季度武汉甲级写字楼分区租金和空置率分布

　　　　供应

　　　　目前，武汉市甲级写字楼的建筑面积约为59万平方米。