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政策：开错药方反催房价上涨 看楼市政策与效果

2006年12月07日楼市 靳华 冷翠华

　　自5月起，房地产宏观调控政策屡屡出台。调控目标非常明确：“稳定房价，调整住房结构”。而时至2006年年底，房价在这一年内的涨幅却让很多人跌破眼镜。

　　宏观调控效果初衷愿望良好，但为何不尽人意？房价为何依然一路飙升？政策缺位，执行乏力，抑或是利益博弈难以均衡？下面本刊逐一列举今年新出台的政策，并请专家对其效果进行点评。

　　政策缺位

　　“有些政策不排除为了落实中央精神匆忙出台的可能，追求短期效果、治标不治本；其实效可想而知。”一位不愿透露姓名的权威专家意味深长地说。

　　“今年的确出台了很多政策，但有些政策缺乏基础依据，而同时，一些该做的工作却没有到位，政策还存在缺失。” 中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东如此总结今年的调控政策。

　　天则经济研究所所长茅于轼指出，调节贫富差距的有力措施未见出台，而这是解决房价上涨问题的重要方面；财政部财政科学研究所所长贾康说开征物业税势在必行，可是开征物业税还没进入实质阶段；人大代表洪可柱建议将个人房贷首付提高至50%，而最终只见“90平方米以上住房房贷首付须三成”，90平方米以下的依然是首付两成，抑制需求的作用微乎其微……一系列政策的缺位，让宏观调控“稳定住房交易价格”的目标难以实现。

　　政策一：70%•90m2

　　5月29日，“70%•90m2”由“九部委”首次提出，九部委在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。随后，7月13日与9月4日，建设部与北京市规划委员会分别发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》和《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》。几经波折，“70%•90m2”在10月份北京市国土资源局关于“90平方米套型标准已不适合本市需求”的汇报中悬疑未决。

　　政策效果：

　　国家针对某一行业制定的政策竟然量化到具体的数字，这样的情况极其罕见。而越是具细，其在全国范围推行的难度就越大。地方可操作性差，政策的效果就大打折扣，并且可能会起到反向作用。

　　首先以北京为典型，截止到年底，关于此政策的实施细则尚未出台，这就客观上延缓了相当多项目的审批，推迟了其上市时间。从而使今年的房源供应量严重紧缺，导致抢购抬升了房价；其次对于大城市住宅郊区化的趋势，“70%•90m2”显然不符合实际。

　　“我的项目已经审批通过，明年上半年就将上市。”朝阳公园附近某开发商语气里流露出了些许轻松，并表示，总体执行比当初预想的宽松很多，但细节不便透露。事实上，从9月起，招拍挂获得的土地以及2006年6月1日前已拿到施工许可证的土地规划陆续开始放行。10月份北京市国土资源局给出的“70%•90m2”已经不适合本市需求的理由是“目前北京五环路以内已很难找到适合中低价位、中小套型普通商品房(含经济适用房)和廉租房用地。”

　　而截至到11月份，其抬高房价却已成现实。“多数项目延迟入市直接造成了供应量的下滑”，业内大部分专家认为供不应求又在一定程度上推动了房价上涨。另外，70%•90m2还成为大户型涨价的最佳理由。据悉，2006年下半年与上半年相比，140平方米以上的大户型成交单价由9194元上涨至11000元，上升幅度高达19.6%。

　　“中央的方向是对的，但配套政策与细则应该跟进，因为这涉及到很多具体操作层面甚至技术层面的问题；还是反映了政策缺位的老问题。”某权威专家直言不讳。